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惠東幾度沉浮的投資熱土

發布時間:2017-12-8 17:15:38

在惠州東南沿海170公裏延綿的岸線上,目前已集聚了碧桂園、華潤置地、富力地產、世茂地產、萬科、金融街、萊蒙國際等一大批巨頭。打著各種旅遊地產的旗幟,他們在這片海岸線上種出了密密麻麻的房子。

隨著2014年樓市調控政策的新一輪加劇,惠州樓市步入又一個低穀,全市商品房銷售麵積同比下降19.58%,庫存高達可怕的13.08萬套。庫存嚴重、去化緩慢,這裏再度成為房企慎入的市場。

“流水的遊客,鐵打的惠東”,往年的五一都是惠東濱海大盤搶客的黃金窗口期,但2014年這個片區的幾大樓盤卻無一開盤,全國房地產市場的萎縮成為主要原因之一,但深圳客的減少是直接原因。

最終能夠拯救惠州樓市的可能還是深圳人。隨著深圳近年來新增供應大幅減少,加上被限購,深圳的投資性需求大量向惠州輸出,特別是在今年深圳樓市暴漲帶動下,惠州樓市呈現出複蘇態勢。

巽寮灣一位開發商人士告訴界麵新聞記者,惠東縣作為惠州市一個經濟欠發達地區,本土購買力有限,因此這裏的目標客戶主要來自珠三角地區,其中深圳客戶幾乎達到80%,這些客戶幾乎包括被深圳“限購”、“限外”驅趕的投資客,也包含將擁有一套惠東海景房視為生活方式和家庭資產“標配”的深圳人,今年的情形是過去幾年內最好的。

惠州市官方發布的統計顯示,今年上半年惠州市成交房源48193套,成交麵積489.61萬平方米,同比2014年上半年上漲6.54%,成交均價6096元每平方米,同比上漲2.72%,整體庫存去化周期也從去年最高點的28個月下降至約16.1個月。

其中巽寮灣所在的惠東縣上半年以6998元每平方米的均價位居惠州全市首位。6月份的成交均價更是達到曆史新高的7653元每平方米,環比上升3.65%,同比也上升9.89%。

一位在深圳從事金融服務行業的購房者告訴界麵新聞記者,他看中了惠東一個項目的酒店式管理公寓。開發商承諾山景公寓每年租金回報在3.9%左右,再加上分時度假額度,回報總額在7.2%,即便將分時度假權以當前市場價折後售出,回報率也在4.5%-5%之間。他認為在目前經濟大環境並不樂觀、且股市動蕩的背景下,在惠州投資房產的回報還能接受。

正是看中大部分深圳投客這一追求穩定回報的心理,惠東幾乎所有的旅遊度假項目都將深圳客作為拓展的主要目標。在深圳展銷時,這些樓盤往往會稱自己的項目位於“深圳東”,這給人一種錯覺,似乎惠東僅是深圳的一個區。

然而,這股複蘇勢頭能否持續,是個問號。此前,這片海灣曾經遭遇過幾度沉浮,1992年,隨著南海石化、熊貓汽車城將落戶惠州大亞灣的消息傳開,整個惠州都成為全國房地產淘金客的熱土。一場不遜於海口的轟轟烈烈“圈地運動”在此展開。

據保守估算,當時全國各地有超過260億的熱錢湧入惠州。最高峰時,在大亞灣注冊的房地產開發公司超過120家。1992年房地產開工麵積近50萬平方米,這在當時絕對是超大規模。

但1993年下半年,不期而至的國家宏觀調控讓惠州陷入了癱瘓。像海口和北海一樣,絕大部分房地產公司紛紛關門,爛尾樓遍布惠城區、惠陽、大亞灣等地。

惠州自此與海口、北海齊名,是中國房地產泡沫三大“重災區”之一。據1999年惠陽區建設局調查統計,惠陽和大亞灣是惠州爛尾樓最為集中的地方,遺留了55萬平方米的爛尾樓,52萬平方米空置商品房,這對當時總人口不到400萬的惠州市而言絕對是天量。

經曆嚴重泡沫後的惠州經曆了漫長的等待。與海口一樣,它幸運地等來了中國房地產史上又一輪投資熱潮。一大波打著旅遊地產旗號的開發商卷土重來,他們選擇了在惠州東南沿海170公裏的岸線上跑馬圈地,隨著中國樓市在2008年“4萬億政策”刺激下重獲生機,惠州樓市從2009年開始迎來高點。

至2011年末,惠州市新開工麵積達到1342.57萬平方米,創下近5年新高。進入2012年,惠東旅遊地產項目新增供應迎來爆發式增長。全區域共計有2.2萬套貨量推出,其中別墅增當年新推約5000套,全年銷售價值超過120億左右。


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